Metodología: cómo calculamos los datos de mercado

De dónde salen los datos

Los indicadores se calculan sobre avisos de propiedades publicados públicamente en Chile: la oferta que corredoras, portales y anunciantes ponen en el mercado en cada momento. Cada cifra publicada declara su muestra: el número exacto de avisos sobre los que fue calculada.

Los indicadores son siempre agregados estadísticos: describen mercados —una comuna, un tipo de propiedad, una cartera— y no a personas ni operaciones individuales.

Cómo se procesan los avisos

Antes de calcular nada, cada aviso pasa por una normalización automatizada:

• Unificación de formatos: precios en UF, pesos o dólares y superficies en distintos formatos se llevan a unidades comparables.
• Detección de duplicados: un mismo inmueble publicado más de una vez se agrupa para no contarlo dos veces.
• Filtros de calidad: se descartan los avisos incompletos y los que traen valores inverosímiles (superficies o precios fuera de todo rango razonable), que existen en cualquier mercado de avisos.

Solo los avisos que superan estos filtros participan de los indicadores.

Por qué mediana y no promedio

En un mercado inmobiliario conviven avisos de 2.000 UF y de 80.000 UF. Un promedio se distorsiona con unos pocos avisos excepcionales; la mediana —el valor del aviso que queda justo al medio cuando se ordenan todos— describe lo típico y resiste los extremos. Por eso todas nuestras cifras centrales son medianas.

Cuando mostramos un rango, usamos la mitad central (entre los percentiles 25 y 75): el tramo donde se concentra el 50% de la oferta, sin los extremos de ambas puntas.

UF, pesos y conversiones

Los precios de venta se expresan en UF por m² (la unidad en que el mercado chileno compara propiedades) y los arriendos en pesos mensuales. Los avisos publicados en otra moneda se convierten con el valor oficial de la UF del día del cálculo. La rentabilidad bruta de arriendo se estima como el arriendo mediano anualizado dividido por el precio mediano de venta del mismo mercado (antes de gastos, vacancia e impuestos).

Umbrales de publicación: preferimos callar a inventar

No toda comuna ni todo tipo de propiedad tiene oferta suficiente para producir una cifra seria. El sistema aplica umbrales de honestidad estadística, siempre en la misma dirección — si la muestra no alcanza, el dato no se publica:

• Cada indicador exige una muestra mínima de avisos; por debajo de ella, la página o el bloque correspondiente simplemente no existe.
• Los rankings exigen un inventario mayor que una página individual: comparar comunas amplifica el efecto de las muestras chicas, así que solo compiten comunas con oferta robusta.
• Las listas de «más caras» y «más accesibles» son conjuntos disjuntos y los bloques con muy pocas filas se ocultan, para no fabricar contrastes que los datos no sostienen.

Cada cuánto se actualiza

Los indicadores se recalculan varias veces al día sobre la oferta vigente, y cada página muestra su fecha («Actualizado el…») junto al tamaño de la muestra. Las cifras pueden variar levemente entre visitas: describen la foto actual del mercado, no una edición mensual congelada.

Qué miden estas cifras (y qué no)

Miden la oferta publicada: los precios que piden quienes venden o arriendan hoy. Eso es lo que una persona encuentra al salir a buscar, y por eso es la referencia útil para comparar comunas, tipos y momentos.

No son, y no pretenden ser:

• Precios de transacción: el precio de cierre de una operación real suele diferir del publicado.
• Tasaciones ni avalúos: estas cifras describen mercados completos, no evalúan un inmueble específico. Para eso existen herramientas aparte en PropiedadesYa: el informe de valoración estima el valor de una propiedad concreta con datos de mercado, y la consulta de avalúo fiscal entrega el valor tributario que el SII asigna por dirección.
• Una radiografía del patrimonio de la comuna: la mediana describe lo que está a la venta, no todo lo construido. Si en una comuna solo publica un segmento (por ejemplo, la franja costera de una comuna rural), la mediana refleja ese segmento — es información sobre la oferta, no un juicio sobre la comuna.

Por lo mismo, estas cifras son referenciales y no constituyen asesoría financiera, legal ni una recomendación de inversión.

Cómo citar estos datos

Puedes citar y reutilizar estas cifras nombrando la fuente: «Según el análisis de la IA de PropiedadesYa…», idealmente con enlace a la página citada (por ejemplo, propiedadesya.com/mercado/las-condes). Cada cifra lleva fecha y tamaño de muestra, de modo que toda cita es verificable contra la página original.

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